工业地产，是指土地用途为工业用地的国有土地及地上附着物。与普通住宅转让相比，工业地产转让方与受让方最最关心的是转让过程中所产生的税金。鉴于上海房地市场近年来的价格暴涨，一项工业地产转让过程中，如果依法纳税，那么转让款中的三分之一至二分之一就被税务机关收取了。因此，如何避免转让过程中的税金支出，是转让方与受让方均最为关注的问题。

    工业地产直接过户转让所涉及的大税种主要有以下几种：

    1、增值税及附加：按转让款的5.55%计收；（假定选择简易计税方法）

    2、印花税：按转让款的万分之五计收，转让方与受让方均需要缴纳；

    3、契税：按转让款的3%计收，由受让方负担；

    4、土地增值税：应纳税额=（卖出价－买入价－买入的契税－本次营业税及附加、印花税－交易费）*适用税率－扣除项目合计*速算扣除系数。
    ① 增值率≤50%，适用税率30％，速算扣除系数0；
    ② 50%< 增值率≤100%，适用税率40%，速算扣除系数5%；
    ③ 100%<增值率≤200%，适用税率50%，速算扣除系数15%；
    ④ 增值率>200%，适用税率60%，速算扣除系数35%

    5、企业所得税，按利润总额的25%计收；

    例如：某A企业2004年自建工业厂房一幢，土地使用权加建筑成本（含配套费用）合计人民币1000万元。2019年将该厂房出售，价格为人民币3000万元。假定该企业至出售时止公司处于盈利状态，则出售该幢厂房Ａ公司应纳税款如下：

     增值税及附加：30000000*5.55%=165万元；

    印花税：30000000*0.05%=15000元；

    契税：30000000*3%=90万元；

    土地增值税：721.75万元

    企业所得税：255.44万元。

    合计税金支出：1233.69万元人民币。

    不算不知道，一算吓一跳，直接过户要产生那么多的税金支出，所以直接过户就为大多数企业多摒弃，而更多的采用股权转让的方法。大多数情况下，工业地产均为企业形态的组织所有，这为采用通过股权转让的方式进行工业地产转让打开了方便之门。

（作者：柏立团，系上海大邦律师事务所律师）